“營改增”滿月 房地産是減稅最大(dà)赢家

　　自2016年5月1日起，國内全面推開(kāi)營改增試點，将建築業、房地産業、金融業、生(shēng)活服務業全部納入營改增試點。如今，營改增試點實施滿月，“降稅減負”效應不斷發酵。

　　以二手房交易活躍的南(nán)京爲例，5月銷售二手房16651套，扣除其中(zhōng)八成多滿兩年免征增值稅房源，其餘應征稅房源共減稅473.5萬元。

　　6月1日，深圳金地集團有限公司在深圳福田區的項目完成了“營改增”後的首次增值稅納稅申報，共計繳納稅款208萬元，稅負由5%降低到4.76%。而廈門國貿地産集團首筆“營改增”申報稅款比“營改增”前直接減少了近12萬元。

　　真正對房地産企業有減稅影響的，是“五一(yī)”之後的新項目，實行增值稅一(yī)般計稅辦法，應納增值稅額=銷項稅額-進項稅額。所以，無論對于是房企還是建築商(shāng)而言，備戰營改增進入攻堅戰。

　　“對于房企而言，‘五一(yī)’之後的新項目新合同，可能要1年以後才納稅，但從現在起，必須适應‘應納增值稅=銷項稅額-進項稅額’的新機制，其最大(dà)變化，是購進時取得合規發票(piào)用來扣稅。房企和相關方面應攜手健全發票(piào)管理，對接新的增值稅核算機制，最大(dà)限度收獲國家減稅紅利。”著名财稅專家、山東财經大(dà)學經濟研究中(zhōng)心主任潘明星建議，對于“五一(yī)”之後的新項目，企業購進的時候就要索取合規發票(piào)，包括上遊供應商(shāng)能否提供發票(piào)，發票(piào)能否扣稅，如果不能，要趕緊解決。

　　房企：簡易征收降稅負 兩頭抵扣降稅會更多

　　對于老項目的銷售，營改增過渡期簡易征收辦法是：房地産開(kāi)發企業中(zhōng)的一(yī)般納稅人，銷售自行開(kāi)發的房地産老項目（合同開(kāi)工(gōng)日期在2016年4月30日前的房地産項目），适用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。這樣的稅負水平與之前5%營業稅稅負相當。不過，因爲計稅基數的變化，房企繳納增值稅下(xià)降不少。

　　正源地産公司負責人何延龍對記者表示：“我(wǒ)(wǒ)們公司這個月收入營業額是9222萬元，如果按照營業稅規定直接乘以5%的稅率，需要繳納460多萬元營業稅。營改增之後，隻需要繳納430多萬元的增值稅（9222萬元/1.05×5%），降低了22萬元。”5月1日之後新開(kāi)工(gōng)項目将不能适用于簡易征收，但多數企業對未來稅負逐漸降下(xià)來還是很有信心。

　　潘明星認爲，進入營改增新機制後，房企是減稅最大(dà)受益方。盡管房地産現在銷售的老項目變化不大(dà)，但是“五一(yī)”之後的新項目計算增值稅，按“銷項稅額-進項稅額”，政策規定是兩頭扣除。一(yī)方面，從銷售額中(zhōng)直接扣掉土地價款，而這部分(fēn)占房企成本的20%~40%，同時進項稅額照扣不誤。因此，隻要操作層面應對得當，減稅紅利可以期待。

　　當然，前提是，房企要準備好這些可以進行進項抵扣的專用增值稅發票(piào)。因此，營改增新稅制也在倒逼房企提升管理水平，健全會計賬目，嚴格規範管理企業經營中(zhōng)的合同簽訂、财務核算、項目承包等。

　　建築商(shāng)：簡易征收稅負略減 後期抵扣項會越來越多

　　5月份，建築公司的增值稅也是按簡易征收辦法計算，即增值稅稅率爲3%，不能抵扣。而“五一(yī)”之後的新項目，建築行業增值稅率爲11%，且進項能抵扣。

　　“5月份建築企業很多采購的材料還不能抵扣，暫時用簡易征收辦法計算，所以，減稅還不太明顯。”一(yī)位建築公司财務負責人對記者表示。他算了一(yī)筆賬，公司5月份營業收入額爲518萬元，按“營改增”之前計算所繳營業稅款約11萬元；“營改增”後按簡易征收計算的應征稅額約10.5萬元，少繳5000元稅款。

　　“随着新增項目采取一(yī)般計稅方法後，我(wǒ)(wǒ)們最大(dà)的抵扣項還是材料費(fèi)、機械費(fèi)，這些在建築行業裏占大(dà)頭，可以抵扣的項是非常多的。所以，随着一(yī)般計稅工(gōng)程越來越多，抵扣項會越來越多，長遠對企業是有益的。”該财務負責人表示。

　　減負多少，關鍵是看取得成本增值稅發票(piào)的多少。因此，建築商(shāng)須索要增值稅發票(piào)，倒逼上遊經營者增強企業經營管理意識、納稅意識，完善納稅鏈條。

　　二手房交易：200萬元的房子減稅7400元

　　營改增使二手房交易環節的多項稅收均有所降低。最大(dà)利好是營業稅爲價内稅，即以總房價爲含稅價；而增值稅是價外(wài)稅，以不含稅價來征稅，即“總房價除以(1+5%)”作爲不含稅價格計算繳納增值稅。而二手房交易環節中(zhōng)契稅、個稅、城市建設維護稅等的征收，同樣由原來的總房價計稅基數，變爲“總房價除以(1+5%)”來計稅。

　　“營改增後，繳納的稅收不但沒有升高，還少繳了7000多元稅。”業主王碩剛剛出售了一(yī)套個人住房，計稅價格200萬元。營改增前後其繳稅情況如下(xià)：

　　過去(qù)征收營業稅5%時，需要繳納營業稅：200萬元×5%=10萬元；需要繳納的城市維護建設稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加：10萬元×（7%+3%+2%）=1.2萬元；需要繳納的契稅：200萬元×1%=2萬元；需要繳納的個稅：200萬元×1%=2萬元，合計需要繳稅15.2萬元。

　　改爲增值稅後，雖然稅率還是5%，但計稅價格爲200萬元/1.05=190.48萬元，實際繳納增值稅9.52萬元，直接少繳了4800元。同時，過戶時産生(shēng)的城市維護建設稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加爲9.52萬元×（7%+3%+2%）=1.14萬元，減少了600元。過戶時産生(shēng)的契稅、個稅，變爲200萬元/1.05×5%=1.9萬元，兩者合計減少2000元。

　　不但是業主買賣房産稅負降低，就是當房東，稅負也下(xià)降了。

　　廣東稅務部門有關負責人介紹，營業稅下(xià)，其他個人出租不動産需繳納5%的營業稅。優惠政策包括：月租金收入未超過3萬元的，可免征營業稅；其他個人出租住房，減按1.5%征收率征收營業稅。營改增後，增值稅延續了原營業稅優惠政策，其他個人出租不動産增值稅稅負因計稅基數下(xià)降而略有下(xià)降。

　　以出租房屋，每月取得租金收入10萬元計算，其每月應納增值稅：10萬元÷（1+5%）×1.5%= 0.143萬元，原來每月應納營業稅10萬元×1.5%=0.15萬元。營改增後，稅負減少70元。

　　商(shāng)業地産：營改增利好效應逐漸發酵

　　根據營改增的規定，新增不動産增值稅額，企業可分(fēn)2年抵扣，第一(yī)年抵扣比例爲60%，第二年抵扣比例爲40%。也因此，營改增有希望帶動企業投資(zī)，購置寫字樓可自用、資(zī)産保值和減稅。

　　“營改增實施以來，在一(yī)定程度上促進了商(shāng)業地産的銷售，起到了去(qù)庫存的效果。究其原因，如果企業購買商(shāng)業地産作爲固定資(zī)産來核算的話(huà)，其增值稅可以作爲進項在未來兩年内進行抵扣，這直接使得企業增值稅可抵扣部分(fēn)增加，企業得到實惠。”同策咨詢集團研究部研究總監宋紅衛表示。

　　以購買一(yī)套總額2000萬元左右的寫字樓爲例，契稅爲60萬元。營改增之前，該繳納多少稅就繳納多少稅，沒有抵扣之說；而營改增實施以後，購買該寫字樓所繳的進項稅就可以拿出來抵扣企業應繳稅費(fèi)。如果該寫字樓是5月1日之後購買，則60萬元契稅可以在繳稅後的第一(yī)年和第二年進行抵扣，第一(yī)年抵扣36萬元，第二年抵扣24萬元。相當于總價少了60萬元。

　　從交易數據上看，5月1日之後，北(běi)京、上海寫字樓市場交易量均有所上升。

　　數據顯示，5月北(běi)京商(shāng)業市場新增供應、成交量、成交面積、成交均價全面上漲。其中(zhōng)，新增供應4177套，同比上漲159%；成交套數爲3995套，同比上漲344%；成交金額74.48億元，同比上漲316%。1~5月份，北(běi)京市寫字樓市場成交2124套，同比上漲142%；成交面積同比上漲110%；成交均價25270元/平方米，與去(qù)年基本持平；成交金額同比上漲111%。